Il 2 dicembre 2025 è stata approvata la legge n. 182, che ha introdotto importanti novità nel codice civile in materia di donazioni e successioni.
La riforma interviene su un tema delicato: la tutela dei legittimari (cioè gli eredi che per legge hanno diritto a una quota minima dell’eredità) e la circolazione degli immobili donati.
In passato, il legittimario leso poteva chiedere la restituzione del bene donato, anche se era stato venduto a un terzo. Questo sistema, però, creava problemi alla commerciabilità degli immobili e rendeva più difficile ottenere mutui o finanziamenti.
La nuova legge cambia prospettiva: non più recupero del bene in natura, ma diritto di credito. In altre parole, il legittimario ha diritto a essere compensato in denaro.
Le principali modifiche al codice civile
1. Pesi e ipoteche (art. 561 c.c.)
- Le ipoteche e i vincoli iscritti dal donatario restano validi anche se l’immobile viene restituito.
- Il donatario deve compensare il legittimario in denaro per il minor valore del bene gravato.
- La regola vale anche per beni mobili registrati e non registrati.
2. Tutela dei terzi acquirenti (art. 563 c.c.)
- Chi acquista un immobile donato non rischia più di perderlo per effetto dell’azione di riduzione.
- L’acquisto diventa definitivo subito, senza dover attendere 20 anni dalla trascrizione della donazione.
- Il legittimario leso ha solo un credito verso il donatario.
- Se il donatario è insolvente:
- Se la vendita è a titolo oneroso, il rischio ricade sul legittimario.
- Se la vendita è a titolo gratuito, il terzo deve compensare i legittimari nei limiti del vantaggio ricevuto.
3. Pubblicità immobiliare (art. 2652 c.c.)
- Il termine entro cui una sentenza di riduzione può colpire i terzi acquirenti passa da 10 a 3 anni dalla trascrizione.
Regime transitorio
Per evitare effetti retroattivi troppo pesanti, la legge prevede una disciplina transitoria:
- Le nuove regole valgono per le successioni aperte dopo l’entrata in vigore.
- Si applicano anche alle successioni già aperte e alle donazioni pregresse, salvo una clausola di salvaguardia semestrale.
Il termine di sei mesi
Chi ha già una successione aperta o una donazione stipulata prima della riforma può mantenere la vecchia tutela reale solo se:
- entro sei mesi notifica e trascrive la domanda di riduzione, oppure
- notifica e trascrive un atto di opposizione alla donazione.
Se non si rispettano questi adempimenti, si applicheranno integralmente le nuove regole: niente più azione reale verso i terzi e stabilizzazione delle ipoteche.
La riforma garantisce quindi:
- più certezza per chi acquista immobili donati
- maggiore fluidità nel mercato immobiliare e nell’accesso al credito,
- tutela dei legittimari garantita attraverso un diritto di credito e non più con la restituzione del bene.
Lia Guercino per Studio Legale Barretta